討喜之異想天地

投資新加坡的Reits一轉眼也半年多了，所以想要分享一些粗淺的估值&投資心得。

一、物業租期

首先是一班人在評估的時候很容易忽略的一個問題:物業的租期，這是一個風險很高的問題。

有些大陸跟新加坡特定產業別的Reits物業的租約到期日幾乎都在20年左右。

一般投資人只看DPU，但是因為隨著時間經過，租期越來越短，物業的估價也會越來越低，因為已經轉換為租金收入。

*新加坡工業的租期大約30年，商業約99年，零售最長，有些甚至長達999年。

對於租期短的Reits，務必要求更高的DPU來當補償，因為3~5年的不景氣很可能嚴重影響績效。

也因為這個情況，今年上半年可以看到很多原本只有新加坡物業的Reits，開始往海外發展。

但是這又產生了幾個新問題，該Reits的團隊有沒有能力經營海外的業務&包含匯率波動、成本是否會上升等。

不過也增加了幾個優點，大部分取得的海外資產都是永久持有的，所以即使經過幾年的壞年冬，一旦景氣回升，

物業的估值回升也會比較高，也增加了盈餘的穩定性。

二、利率

還有大家以為升息必然對Reits造成很大的衝擊，但是其實這影響是相對緩慢的。

因為大部分的Reits都已經鎖定固定的利息成本，所以升息的衝擊只會發生在債務再展延的時候。

通常債務到期日都已經錯開，所以這衝擊只會每年讓Reits的整體借款利率上升一點點，所以對獲利的影響會分散在好幾年

所以對估值的影響應該不像債券的影響這麼直接快速。

三、購買&解散費

對於經營管理的費用&績效費我都覺得很合理，但是對於Reits團隊出售或購買新的物業也都可以收取價格的

像BUOU最近出售澳洲的物業售價9,050萬AU比帳上估值高出2,599.35萬AU，但是扣掉稅受及撤資費後，基金的收益為1770萬AU。

而BTOU最近購買的物業總價為3.807億美元，付出的購置費用為290萬美元及專業費用900萬美元。

雖然佔比不高，但我總是很好奇買一棟大樓需要花2.7億台幣去做評估嗎?到底花什麼評估要花費2.7億!!

即使這棟大樓的買價約115億台幣。